10–12%
ROI/год · прогноз застройщика
True Real Estate · Follow-up для инвестора
BASE Villas — виллы для долгосрочной аренды экспатам
Чангу, Бали · 16 вилл · от $89,000 (cash) · leasehold 28 лет (до 2054)
Ключевые преимущества
1
Полностью меблировано, готово к заезду — мебель, кухня, кондиционер и смарт-ТВ включены в цену
2
Приватный бассейн у каждой виллы, полностью огороженная территория — без общих стен, полная приватность
3
Модель долгосрочной аренды (12-месячные контракты) — арендатор оплачивает все коммунальные услуги, расходы владельца минимальны
4
Устойчивый доказанный спрос: 100,000+ экспатов на Бали, рост ставок аренды в Чангу 8–12% в год
5
Ставка аренды $1,400–1,800/мес, загрузка 85–95% в сегменте долгосрочной аренды
Investment follow-up
Суть материала
BASE Villas — 16 премиальных вилл для долгосрочной аренды экспатам в Чангу, самой востребованной экспат-локации Бали. У каждой виллы приватный бассейн, полная меблировка, огороженная терраса — без общих стен. Модель аренды пассивная: арендатор оплачивает коммуналку сам, расходы владельца минимальны.
Форма владения — Leasehold до 2054 года. Стройка в процессе, поэтапная сдача 6–12 месяцев по графику платежей, готовность — конец 2027 года. Свободно 12 из 16 вилл.
Ключевые цифры
Проект
16 вилл
$2,334,000
Общая стоимость проекта
12 / 16
Свободно юнитов
$89,000–$169,000
Диапазон цены cash
28 лет
Leasehold, до 2054
Конец 2027
Готовность
Доходность
прогноз застройщика
10–12%
ROI нетто/год
~8 лет
Окупаемость
$1,400–1,800
Аренда/мес
85–95%
Загрузка
The Ask · цены по типам юнитов
Полный пакет под ключ · 16 вилл, 16 total
Бассейн, сад, мебель и ландшафтный дизайн — включены в цену.
| Тип | Presale | Cash (100%) | При сдаче | Свободно |
|---|---|---|---|---|
| 1BR 40 м² участок 105 м² | $124,000 | $114,000 | $144,000 | 2/2 |
| 1BR 50 м² участок 111–122 м² | $135,000 | $125,000 | $155,000 | 3/5 |
| 1BR 50 м² (увеличенный участок) участок 132–136 м² | $141,000 | $127,000 | $167,000 | 1/2 |
| 2BR 60 м² участок 142–158 м² | $160,000 | $150,000 | $190,000 | 4/5 |
| 3BR 80 м² участок 172–177 м² | $220,000 | $210,000 | $230,000 | 2/2 |
Наличие по юнитам
1BR 40 м²
№1 · Свободен№2 · Свободен
1BR 50 м²
№13 · Забронирован№11 · Свободен№12 · Свободен№16 · Продан№3 · Свободен
1BR 50 м² (увеличенный участок)
№15 · Свободен№14 · Забронирован
2BR 60 м²
№5 · Свободен№8 · Свободен№9 · Свободен№7 · Свободен№6 · Забронирован
3BR 80 м²
№10 · Свободен№4 · Свободен
Итого проект: $2,807,000 (16 юнитов, полный пакет, цена при сдаче) · свободно 12 из 16
Почему Чангу / экспат-рынок
Чангу — главный экспат- и диджитал-номад-хаб Бали: сёрф-споты Бату Болонг и Эчо-Бич, десятки коворкингов и кафе с рабочими зонами, плотная инфраструктура клиник, спортзалов и международных школ для длительного проживания.
Доходность / финмодель
Финмодель застройщика BASE — полная цепочка расчёта (1BR)
Три стратегии сдачи, каждый шаг вычетов виден — не маркетинговое число.
Полный расчёт для 1Bdr (спальня) — без мебели, без бассейна · базис $119,000 (цена при сдаче)
| Шаг | Краткосрочно (сутки) | Среднесрочно (месяц) | Долгосрочно (год) |
|---|---|---|---|
| Валовая выручка ставка × загрузка | $30,660 | $17,000 | $17,100 |
| Комиссия платформ/агента 17% краткосрочно, 5% средне-/долгосрочно | −$5,212 | −$850 | −$855 |
| Налог с выручки 10% | −$2,463 | −$1,500 | −$1,510 |
| Полное управление 18%, только краткосрочная аренда | −$5,519 | — | — |
| Операционные расходы виллы уборка, ресепшн, бассейн, сад, коммуналка, интернет, прачечная | −$5,413 | −$1,661 | −$1,661 |
| Резерв на ремонт фонд на обновление | −$613 | −$340 | −$342 |
| Чистая выплата в год | $11,439 | $12,649 | $12,733 |
Краткосрочно
ROI 9.6%
$120/ночь, загрузка 70%
Среднесрочно
ROI 10.6%
$1,667/мес, загрузка 85%
Долгосрочно
ROI 10.7%
$1,500/мес, загрузка 95%
Среднее по 3 стратегиям
ROI 10.66%
$12,691/год на базис $119,000, до роста стоимости объекта
Полный расчёт для 1Bdr спальни — с мебелью и бассейном · базис $124,000 (presale, полный пакет)
| Шаг | Краткосрочно (сутки) | Среднесрочно (месяц) | Долгосрочно (год) |
|---|---|---|---|
| Валовая выручка ставка × загрузка | $30,660 | $17,000 | $17,100 |
| Комиссия платформ/агента 17% краткосрочно, 5% средне-/долгосрочно | −$5,212 | −$850 | −$855 |
| Налог с выручки 10% | −$2,463 | −$1,500 | −$1,510 |
| Полное управление 18%, только краткосрочная аренда | −$5,519 | — | — |
| Операционные расходы виллы уборка, ресепшн, бассейн, сад, коммуналка, интернет, прачечная | −$5,413 | −$1,661 | −$1,661 |
| Резерв на ремонт фонд на обновление | −$613 | −$340 | −$342 |
| Чистая выплата в год | $11,439 | $12,649 | $12,733 |
Краткосрочно
ROI 9.2%
$120/ночь, загрузка 70%
Среднесрочно
ROI 10.2%
$1,667/мес, загрузка 85%
Долгосрочно
ROI 10.3%
$1,500/мес, загрузка 95%
Среднее по 3 стратегиям
ROI 10.23%
$12,691/год на базис $124,000, до роста стоимости объекта
2BR (базис $159,000): краткосрочно $17,433/год (ROI 11.0%) · среднесрочно $16,626/год (ROI 10.5%) · долгосрочно $16,733/год (ROI 10.5%). Среднее — $16,680/год, ROI 10.49%.
Окупаемость от арендного дохода: ~9–10 лет на смоделированном базисе, без учёта роста стоимости объекта (апсайд сверху).
Позиция застройщика: «Мы лучше покажем ~10–11% с каждым вычетом на виду, чем обещаем фантазийные 15% со скрытыми расходами».
Рассрочка
Варианты рассрочки
Вариант 1: Первый взнос 10%
Далее 90% в течение 16 месяцев (строительные платежи)
Вариант 2: Первый взнос 50%
Оставшиеся 50% по завершении строительства
Вариант 3: Первый взнос 80%
Оставшиеся 20% — из будущего арендного дохода
Депозит на бронирование юнита: $1,000 (возвратный). Due diligence перед подписанием: 7–14 дней.
Фотографии и рендеры
Фотографии виллы и рендеры
← Листайте в сторону, нажмите на фото — увеличить, 15 фото/рендеров →
Локация
Чангу, Бали
Адрес пина: Jl. Kebon No.18, Buduk, Kec. Mengwi, Kabupaten Badung, Bali 80351
До аэропорта Ngurah Rai (DPS): 21,4 км, ~51 минуту на машине (проверено Google Distance Matrix только что).
Рядом — сёрф-споты Бату Болонг и Эчо-Бич, кафе, коворкинги, клиники (экспат-инфраструктура Чангу).
Data room
Контакт
Персональная консультация
True Real Estate · BASE Villas (Чангу, Бали)